Wel of geen bedrijfsruimte? HR 10 maart 2017[1] , het vervolg van 46 jaar discussie over een ongelukkig criterium.[2]
1.
Ooit stelde de commissie-Houwing, waaraan wij de aanvankelijke ontwerpen voor de inmiddels zo’n 46 jaar geldende regeling voor de huur en verhuur van bedrijfsruimte danken, voor dat er een uniforme regeling zou gelden voor alle huur van gebouwd onroerend goed, niet zijnde woonruimte.
Dat voorstel bereikte ‘de politiek’ in een bijzondere fase in de ontwikkeling van het huurrecht: namelijk in de betrekkelijk korte periode gedurende welke de gedachte ‘bovendreef’ dat huurbescherming een verschijnsel was dat met de schaarste uit de oorlogs- en na-oorlogsjaren te maken had, en dat op den duur weer zou moeten verdwijnen. In het verlengde daarvan werden toen wettelijke regels ingevoerd die de huurbescherming inderdaad, zij het stapsgewijs, in aanmerkelijke mate terugdrongen: de ‘liberalisatiebepalingen’ van de art. 28a e.v. van de Huurwet, met de daarop gebaseerde (zeven) Liberalisatiebesluiten. Dezelfde gedachten lagen ten grondslag aan de in dezelfde tijd ingevoerde art. 1623a e.v. BW (oud), die voor de daaronder vallende delen van het land een vergaande beperking van de huurbescherming voor woonruimte inhielden.
Wij leefden toen dus in een heel andere wereld. In die wereld kan men begrijpen dat een regeling die huurders van gebouwd onroerend goed, niet zijnde woonruimte, een vrij ruim bemeten bescherming bood – zoals toen van het voorstel van de commissie-Houwing werd gevonden – op weerstand stuitte. Dat was dus inderdaad het geval – ‘de politiek’ vond dat die regeling in belangrijke mate moest worden beperkt. En zo kwam, na het nodige gesteggel, het criterium voor de bescherming van ‘plaatsgebonden bedrijfsruimte’ uit de bus, dat via het ‘oude’ art. (7A:)1624 BW nu in art. 7:290 BW terecht is gekomen.[3]
2.
Praktijkjuristen zijn ermee vertrouwd dat dit criterium een bron van voortdurende discussie is. Voor een deel komt dat omdat het om een moeizaam geformuleerd en lastig toe te passen criterium gaat. Maar voor een belangrijk deel komt dat, denk ik, ook daardoor, dat het destijds gekozen criterium miskent dat voor allerlei objecten die niet, of niet gemakkelijk onder dat criterium kunnen worden ‘meegenomen’, wél dezelfde behoefte aan bescherming bestaat als voor de objecten die onder het criterium vallen. (Trouwens, ook het omgekeerde is waar: er zijn objecten aan te wijzen die ongetwijfeld wél bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW opleveren, maar waarvan moeilijk valt vol te houden dat daarvoor behoefte aan een fors aangezette huurbescherming bestaat – zie ook nr. 15 hierna.)
Sportscholen, sauna’s, maneges, massage-instituten, zonnebank-aanbieders en internetwinkels, om slechts enkele voor de hand liggende voorbeelden te noemen, vertonen een mate van ‘plaatsgebonden goodwill’ die niet wezenlijk verschilt van wat geldt voor winkels of horeca-etablissementen die in dezelfde straat of buurt gevestigd zijn. Maar de winkels en horeca-faciliteiten profiteren, als zij gehuurd worden, van de ‘volle’ huurbescherming, terwijl er voor de sportscholen etc. slechts het minimum aan bescherming bestaat dat art. 7:230a BW biedt. Dat wringt; en dat wringen draagt er, denk ik, veel toe bij dat wij blijven strijden over de grens die het criterium van art. 7:290 BW markeert.
3.
In dit strijdperk heeft de ‘gemengde overeenkomst’ altijd voor problemen apart gezorgd. We moeten dan overigens twee soorten mengfiguren van elkaar onderscheiden: de overeenkomsten waarbij meer dan een categorie onroerende zaak tegelijk verhuurd wordt (productiefaciliteit met verkoopruimte, bijvoorbeeld), de zogenaamde ‘gemengde huurovereenkomst’; en de overeenkomsten waarin twee (of meer) verschillende contractstype’s samengaan – met als voor de hand liggend voorbeeld de franchiseovereenkomst die tevens beschikbaarstelling van het bedrijfslokaal inhoudt. Dat laatste wordt dan ‘gemengde overeenkomst’ tout court genoemd. Inderdaad, het is natuurlijk ook nog mogelijk dat de beide varianten in één overeenkomst tegelijk aan de orde zijn. Dat maakt het er dan niet makkelijker op.
4.
Ten aanzien van het eerste geval – verhuur van objecten met verschillende bestemmingen in één (huur)contract – is gevestigde rechtspraak dat, als ‘splitsen’ in verschillende overeenkomsten niet in aanmerking komt (de vraag wanneer dat wél en niet in aanmerking komt, verdient overigens bespreking in een apart artikel), de rechter zich moet laten leiden door datgene, waarvoor het gehuurde krachtens de overeenkomst in overwegende mate wordt gebruikt. Bij de beoordeling van die vraag kan van alles een rol spelen: de grootte van de verschillende objecten, maar ook gegevens als omzet en bedrijfsresultaat, partijbedoelingen, en als u het mij vraagt ook: het commerciële dan wel ideële doel van de desbetreffende organisatie. Wat dat laatste betreft: ik kan mij voorstellen dat een object dat als sociaal-cultureel centrum verhuurd is, wordt aangemerkt als ‘in overwegende mate’ niet als 290-bedrijfsruimte in gebruik, ook als zou blijken dat de sociaal-culturele activiteiten, geheel conform de partijbedoelingen, gepaard gaan met veel horecavoorzieningen, en dat de sociaal-culturele activiteiten mogelijk worden gemaakt door – misschien zelfs: geheel worden bekostigd uit – de inkomsten die uit de horeca-exploitatie worden behaald. Ook dan blijft het immers zo, dat het ‘er om te doen is’, een sociaal-cultureel centrum te ‘draaien’, en niet om een horecabedrijf te exploiteren.[4]
5.
Voor de ‘gemengde overeenkomst’ wordt een overeenkomstige maatstaf aangelegd – maar een gegeven als: de omvang/oppervlakte van het gehuurde, kan daarbij natuurlijk niet dezelfde rol spelen als bij de ‘gemengde huurovereenkomst’. Hier wordt aangeknoopt bij de regel van art. 6:215 BW en de daaraan in de rechtspraak gegeven uitleg. Het in de ‘kop’ van dit artikel aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 10 maart 2017 levert aan deze uitleg een – bescheiden – bijdrage.
Voor degenen die dit arrest niet bij de hand hebben: het ging om de huurrechtelijke kwalificatie van een samengestelde overeenkomst betreffende het gebruik van een kasteel. De overeenkomst verplichtte de gebruiker van het kasteel om bepaalde cateringdiensten aan, dan wel ten behoeve van, de eigenaar (de Staat) te verlenen, en voorzag daarnaast in exploitatie van bepaalde ruimtes van het kasteel als horeca-faciliteit – uiteraard: door dezelfde gebruiker. Het hof oordeelde dat in deze relatie de overeenkomst tot het leveren van cateringdiensten ‘overheersend’ was, en dat daarom de dwingendrechtelijke bepalingen betreffende bedrijfsruimtehuur niet voor toepassing in aanmerking kwamen. De Hoge Raad verwierp de tegen dat oordeel gerichte klachten.
Het probleem is hier, denk ik, dat art. 6:215 BW, ook blijkens de wetsgeschiedenis die de Hoge Raad in dit arrest aanhaalt, ertoe strekt dat samenloop van verschillende overeenkomsten zoals in dat artikel bedoeld ertoe kán leiden dat de dwingendrechtelijke bepalingen die voor een van de desbetreffende overeenkomsten gelden, moeten wijken voor de regels – soms ook niet-dwingendrechtelijke regels – die voor de andere overeenkomst(en) gelden. Maar dezelfde rechtsbronnen suggereren dat dat uitzonderlijk is: ‘Zelden zal het voorkomen...’, citeert de Hoge Raad uit de T.M.
6.
Betekent dat nu dat er in dit geval méér ‘overwicht’ van de niet-huurrechtelijke delen van de gemengde overeenkomst moet zijn, wil dat terzijdestelling van dwingendrechtelijk huurrecht rechtvaardigen, dan in het geval van de ‘gemengde huurovereenkomst’? Want daar, zagen wij, is het criterium: wat is de ‘overwegende’ bestemming waarvoor het gehuurde krachtens de huurovereenkomst gebruikt wordt. Dat criterium roept niet het beeld op van een uitzonderlijke of zeldzame situatie. 51% méér ‘niet-dwingendrechtelijk beschermde’ huur-bestemming is, zo lijkt het, voldoende; en men kan zich gemakkelijk indenken dat zulke proporties niet heel uitzonderlijk zijn. (Ik maak het mezelf dan wel makkelijk door de alleszins complexe afweging die voor de ‘overwegende’ bestemming in aanmerking komt, en waar in alinea 4 even naar werd verwezen, als een vrij eenvoudig rekensommetje te presenteren.)
De vraag is dus, of de afweging bij de ‘gemengde’ overeenkomst naar een andere, meer het dwingend recht ‘sparende’ maatstaf moet gebeuren dan bij de gemengde huurovereenkomst het geval is.
En laat ik het maar meteen rechtuit zeggen: als het antwoord hier ‘ja’ zou zijn, zou dat een moeilijk verklaarbaar (en ook heel moeilijk hanteerbaar) onderscheid toevoegen aan de rijkelijk arbitraire onderscheidingen en maatstaven die dit deel van het huurrecht vertoont. Want ik liet al blijken dat ik denk dat de wettelijke omschrijving van ‘middenstandsbedrijfsruimte’ een niet goed te rechtvaardigen lijn trekt tussen objecten die aan totaal verschillende huurregimes zijn onderworpen, terwijl de materiële belangen waarop de huurbescherming gericht is – of zou behoren te zijn – deze verschillende bejegening bepaald niet rechtvaardigen. Het arbitraire beeld dat dat te zien geeft, wordt er niet fraaier op als de wegingsfactoren in de hier besproken twee – wat mij betreft zeer vergelijkbare – gevallen, namelijk die van de gemengde overeenkomst en de gemengde huurovereenkomst, wezenlijk zouden blijken te verschillen. Maar gelukkig – zie nr. 13 hierna – is dat misschien niet het geval.
7.
Om dat nog wat nader accent te geven: in het geval dat in het arrest van 10 maart 2017 wordt beoordeeld, speelt misschien – uit de overwegingen van de verschillende beoordelaars wordt dat niet helemaal duidelijk – ook dit een rol, dat de rechtspraak in die zin gevestigd is dat een ‘partycentrum’, dus een (gehuurd) gebouw dat gebruikt wordt om besloten bijeenkomsten met gebruik van eten en drinken aan (groepen van) gegadigden aan te bieden, niet als ‘middenstandsbedrijf’ in de zin van art. 7:290 BW mag worden aangemerkt, zie voor gegevens de conclusie voor HR 23 december 2011[5] (in het arrest van de HR in deze zaak werd het cassatieberoep met toepassing van art. 81 RO verworpen). Een gehuurd ‘partycentrum’ is dus een object dat in overwegende mate – of zelfs uitsluitend – wordt gebruikt voor bedrijfsuitoefening die buiten het bereik van art. 7:290 BW valt.
Nu moet u even met mij meedenken: tussen de partijen is een overeenkomst gesloten die ertoe strekt dat de ene partij de vaste ‘cateraar’ zal zijn in het monumentale pand dat aan de andere partij toebehoort. Wat betekent dat? Volgens mij kan het van alles betekenen. Het kan zo zijn dat de gelegenheden waarbij catering plaatsvindt, worden ‘aangebracht’ door de eigenaar van het pand, zodat de nadruk inderdaad komt te liggen op de cateringdiensten van de andere partij. Het kan ook zo zijn dat de ‘caterende’ partij fungeert als de aannemer van in het pand plaatsvindende gelegenheden – dus contracteert met de (externe) organisatoren van die gelegenheden. In dat geval strekt de overeenkomst er, althans materieel, toe dat de cateraar het pand als ‘partycentrum’ zal exploiteren. Het kan natuurlijk ook zo zijn dat zowel het een als het ander gebeurt (de eigenaar organiseert gelegenheden waarbij de cateraar cateringdiensten levert, en de cateraar neemt daarnaast zelf ‘partijen’ aan, en verzorgt dan natuurlijk ook de catering).
Ik schets U dit, om vervolgens te betogen dat de overeenkomst in het eerste geval als een ‘gemengde overeenkomst’ of zelfs als een overeenkomst die helemaal geen huurelement bevat zou kunnen worden gekwalificeerd (men denkt dan aan een overeenkomst van opdracht, of iets wat daar dicht tegen aan ligt). In het tweede geval gaat het daarentegen – eerder – om een huurovereenkomst van niet-middenstandsbedrijfsruimte. (Het derde geval zou dan weer een gemengde overeenkomst laten zien.) De juridische consequenties zouden dan niet onbelangrijk (kunnen) verschillen; terwijl, ook hier, moeilijk valt in te zien dat de in geding zijnde maatschappelijke factoren werkelijk dergelijke verschillen rechtvaardigen.
8.
Ik heb mij overigens afgevraagd hoe, in het licht van de zojuist gegeven voorbeelden, de overeenkomst in de zaak uit het arrest van 10 maart 2017 eigenlijk gekwalificeerd moet worden. Uit de beschikbare bronnen wordt de inhoud van die overeenkomst namelijk maar gedeeltelijk duidelijk. Als voornaamste aanknopingspunt merk ik aan de overwegingen uit rov. 4.1 en 4.7 – 4.9 van het hof die in den brede geciteerd worden in het arrest van de Hoge Raad en de conclusie van de A – G.[6]
Men krijgt daaruit de indruk dat de overeenkomst ertoe strekte dat bepaalde ruimten tegen een vaste vergoeding beschikbaar werden gesteld – wat het hof dan ook, begrijpelijkerwijs, als huur aanmerkt; en dat de wederpartij van de Staat zich daarnaast verplichtte tot het verrichten van cateringdiensten voor ‘publiekscatering, banquetingactiviteiten en de verzorging van de personeelsvoorzieningen’ (zie rov. 4.9 van het hof). Voor het verrichten van die diensten werd echter, zo te zien, geen betaling van de kant van de Staat overeengekomen. Integendeel, de tegenpartij van de Staat verplichtte zich om naast de vaste vergoeding ook een vergoeding in de vorm van 50% van de ‘overwinst’ te betalen. Dat suggereert dat deze partij de cateringactiviteiten voor eigen rekening en risico moest uitvoeren, in de verwachting – kennelijk van alle partijen – dat dat winstgevend mogelijk zou zijn en een ‘overwinst’ zou opleveren, die dan met de Staat gedeeld moest worden.
9.
Ik ben er – natuurlijk – niet blind voor dat er rechtens een wezenlijk verschil bestaat tussen het zich verwerven van het recht om in een bepaald pand als cateraar de ‘evenementen’ te cateren, en het op zich nemen van (alleen maar) de plicht om als cateraar beschikbaar te zijn. En toch – als men voor het – op exclusieve basis – op zich nemen van die plicht een betalingsverplichting op zich neemt, en als de kennelijke verwachting van alle betrokkenen is, dat er winstgevende exploitatie van de catering zal volgen, lijken beide figuren in maatschappelijk opzicht zo zeer op elkaar, dat ik sterk geneigd zou zijn ze in mijn waardering als juridisch ‘verschijnsel’ óók over een kam te scheren. Als de indrukken die ik in het vorige nr. neerschreef er niet helemaal naast zijn – maar ik herhaal, de bronnen die wij hebben zijn niet 100% duidelijk, en misschien roept kennisneming van de processtukken (die ik, vermoedelijk met u, niet ken) een ander beeld op – nogmaals, als die indrukken er niet geheel naast zijn, ging het hier om een overeenkomst waarbij de caterende partij de exploitatie van een onroerende zaak als restaurant e.a. en als banqueting- en evenementengelegenheid op zich nam, met het oog op winstgevende exploitatie en dienovereenkomstige afspraken over het betalen van een vaste en een winstaf hankelijke vergoeding.
Dan blijft het een intrigerende vraag, hoe men dit anders zou kunnen kwalificeren dan als huur. (Ik ga voorbij aan de complicatie die blijkens het arrest van het hof in de eerste aanleg nog als beslissend was aangemerkt, namelijk dat er niet ‘bepaalde’ ruimtes zouden zijn overeengekomen, maar een bestand aan door de Staat aan te wijzen ruimtes waarin verandering kon worden gebracht. Het hof merkt dat als niet-doorslaggevend aan.)
Terug dus naar mijn vraag: als de ene partij de exploitatie van ruimtes tegen betaling van bepaalde tegenprestaties op zich neemt, vind ik dat er veel verbeeldingskracht voor nodig is om hier iets anders dan huur van te maken. Stelt u zich de overeenkomst voor waarbij iemand de plicht op zich neemt om een winkel te exploiteren, met daaraan gekoppeld de verplichting om een tegenprestatie te voldoen; zou men dan kunnen verdedigen dat dat geen huur is omdat de verplichting om de zaak (waarschijnlijk winstgevend) te exploiteren centraal staat, en dat dat het de facto aanwezige recht om de zaak als winkel te gebruiken daarmee rechtens ‘opzij zet’? Nee, natuurlijk. Trouwens, in een groot deel van de bedrijfsruimte-huurovereenkomsten die in de praktijk worden aangegaan, neemt de huurder inderdaad een plicht tot exploitatie op zich – en ik heb nooit horen beweren dat het daarom geen huurovereenkomsten maar anders te kwalificeren overeenkomsten zouden zijn. En toch valt niet helemaal aan de indruk te ontkomen dat het dit is, wat het hof in deze zaak gevonden had.
10.
Ter vermijding van mogelijk misverstand: ik volg het hof natuurlijk als het er om gaat dat de beschikbaarstelling van bepaalde ruimtes (restaurant, keuken e.a.) met daaraan verbonden een vaste betalingsverplichting, als huur moet worden gekwalificeerd. Maar ik heb dan moeite met het vervolg: de kwalificatie van het resterende deel van de overeenkomst, ertoe strekkend dat de wederpartij van de Staat zich verplichtte om publiekscatering, banqueting en personeelsvoorziening, blijkbaar voor eigen rekening uit te voeren en óók met de plicht om de ‘overwinst’ met de Staat te delen, te kwalificeren als iets dat wezenlijk anders dan als huur moet worden aangemerkt. Daarbij kom ik niet toe aan de vraag, in welk huurregime de gecombineerde huurovereenkomst die ik hier aanwezig veronderstel, moet worden geplaatst – dat zou, af hankelijk van de ‘overwegende’ bestemming, 290-ruimte of 230a-ruimte kunnen zijn. Maar de beslissing van het hof staat niet in die sleutel. Die berust ogenschijnlijk op de door mij voor moeilijk gehouden vaststelling dat er sprake was van een gemengde overeenkomst waarvan het ene, ‘overwegende’ deel als (zoiets als) opdracht, en in elk geval niet als huur moest worden gekwalificeerd.
11.
In cassatie waren er op dit gegeven klachten gericht – jammer genoeg staan die niet volledig in het arrest of in de conclusie weergegeven, zodat de inhoud ervan maar gedeeltelijk blijkt.
De Hoge Raad verwerpt die klachten met toepassing van art. 81 RO. De conclusie van A – G. Wissink besteedt er wel inhoudelijke aandacht aan. Uit die conclusie blijkt dat de cassatieklachten er mede een beroep op deden dat de restaurantexploitatie het grootste deel (ca. 60%) van de omzet van de wederpartij van de Staat zou hebben opgeleverd. Er wordt geklaagd dat de motivering van het hof in het licht hiervan tekort schiet.
De A–G beoordeelt deze klacht als ongegrond, omdat het hier maar één van de in aanmerking te nemen factoren betreft en het hof zonder motiveringsgebrek (en zonder expliciet op dit punt in te gaan) kon oordelen dat de andere factoren de doorslag in de andere richting gaven.
Maar welke factoren waren dat dan toch? De A – G. haalt uit het arrest van het hof aan: de aanbestedingsprocedure, de overeenkomst en de openingstijden van het restaurant. Die gegevens kúnnen ongetwijfeld een kwalificatie als iets anders dan huur rechtvaardigen; maar zoals hiervóór besproken, de aanbesteding en de daaruit voortgevloeide overeenkomst lijken toch te hebben betroffen: de verplichting om een winstgevend catering- en restaurantbedrijf in de desbetreffende ruimtes te exploiteren, met een daartegenover staande betalingsverplichting van de gebruiker (en niet van de Staat als ‘opdrachtgever’); en wat mij betreft behoeft dan, zoals al bleek, bepaald nadere uitleg waarom dát niet als huur moet worden gekwalificeerd (en wél als een van huur te onderscheiden (quasi-)opdracht-overeenkomst mag worden aangemerkt). Maar vermoedelijk was er geen specifiek op dit argument gerichte cassatieklacht aangevoerd, en blijft de vraag hoe het met dat argument zit, daarom onbeantwoord.
12.
In de conclusie van de A–G wordt, begrijpelijkerwijs, ook stilgestaan bij het zogenaamde timeshare arrest7 . In dat arrest is geoordeeld dat (zelfs) een overeenkomst die alle elementen van huur en verhuur in zich bergt, in sommige uitzonderlijke situaties toch anders gekwalificeerd moet worden. Hier lijkt het hof niet aan deze uitzonderingscategorie te zijn toegekomen, omdat het gronden meende te zien om de overeenkomst voor het overwegende deel als wezenlijk anders dan huur – ik denk dus: als zoiets als opdracht – te moeten kwalificeren, blijkbaar dus: zonder dat (ook) aan alle kenmerken van huur en verhuur was voldaan.
Ik kan begrijpen dat er uitzonderlijke gevallen zijn waarin een rechtsverhouding die men aan de hand van zijn elementen ‘makkelijk’ als huur zou kwalificeren, bij betere beschouwing toch anders gekwalificeerd blijkt te moeten worden. Maar juist omdat de kwalificatie als huur zich dan in nogal sterke mate opdringt, zal de beoordelaar zich er goed rekenschap van moeten geven wat nu precies de factoren zijn die toch een andere kwalificatie rechtvaardigen; en zal de beoordelaar die rechter is, daarvan in zijn motivering ook duidelijk moeten laten blijken. Misschien waren er in deze zaak wel factoren die inderdaad een andere kwalificatie rechtvaardigden; maar zoals ik al liet blijken: in de bronnen die ons via rechtspraak.nl ter beschikking staan, komen die factoren niet duidelijk naar voren.
13.
Een positief punt: hiervóór, in nrs. 3 – 6, heb ik stilgestaan bij de vraag of de beoordelingscriteria voor de kwalificatie in het geval van een gemengde huurovereenkomst misschien anders zijn, dan als het gaat om een ‘gemengde overeenkomst’.
Op die vraag bevat het hier besproken arrest niet een rechtstreeks antwoord; maar de manier waarop het hof, de A-G en de Hoge Raad deze zaak hebben beoordeeld lijkt wel wat steun te bieden aan de gedachte dat er géén wezenlijk verschil tussen de in beide gevallen te hanteren criteria bestaat. De ‘overwegende strekking’ van de overeenkomst – met alle onduidelijkheid van dien – moet het, zo te zien, in beide gevallen zijn. Wat mij betreft geldt dan overigens, dat het geval dat een niet-huurelement in een samengestelde rechtsverhouding als ‘overwegend’ moet worden aangemerkt, niet een zeldzame uitzondering zal blijken te zijn (zoals dat ook bij de gemengde huurovereenkomst niet het geval blijkt te zijn); en dat de passage uit de TM waarnaar ik in nr. 5 heb verwezen, wat dat betreft een beetje in de lucht komt te hangen.
14.
Min of meer vergelijkbare vragen waren aan de orde in twee hof-arresten uit het recente verleden. In hof Arnhem-Leeuwarden 23 februari 2016 en 17 januari 20178 gaat het eveneens om het voor horeca-achtige doeleinden ter beschikking stellen van een monumentaal object. Hier was kennelijk niet verdedigd dat de overeenkomst, voor zover niet strekkend tot verhuur van 290-bedrijfsruimte, niet als huurovereenkomst was te kwalificeren. Het hof plaatst het geval dan ook in de sleutel van de ‘gemengde huurovereenkomst’, en onderzoekt vervolgens wat de overwegende bestemming was. Het is instructief om te lezen hoe het hof daarbij te werk gaat; maar dat levert ten opzichte van wat hierover al bekend was, geen nieuwe inzichten op.
15.
Hof Den Haag 31 januari 20179 gaat over ‘gewone’ kwalificatie als bedrijfsruimte, in dit verband te onderscheiden van de kwalificatie in ‘gemengde gevallen’. Maar het is wel een bijzondere bedrijfsruimte: een showroom-verkoopruimte voor de verkoop van (vrij grote) schepen (motorjachten).
In dit arrest worden de in de wet opgesomde elementen van bedrijfsruimtehuur netjes nagelopen, en wordt vastgesteld dat de overeenkomst daaraan beantwoordt, en dat het dus 290-bedrijfsruimte betreft. Ik kan daarmee instemmen; met de aantekening dat het geval weer eens illustreert dat de in art. 7:290 BW neergelegde beoordelingscriteria tot een willekeurige en arbitraire afgrenzing van de beschermde en niet-beschermde objecten hebben geleid. De ‘plaatsgebondenheid’ van een verkooppunt voor omvangrijke motorjachten heeft immers bijna niets gemeen met de ‘plaatsgebondenheid’ van ‘gewone’ winkels, en lijkt daarentegen nogal op die van omvangrijke niet-publieksgerichte bedrijven, zoals grotere productiebedrijven. Zulke bedrijven zijn ‘plaatsgebonden’, niet omdat er een winkelend publiek bestaat dat met zo’n bedrijf een binding heeft, maar omdat het aantal vestigingsplaatsen dat voor zulke bedrijven beschikbaar is, naar zijn aard nu eenmaal (erg) beperkt kan zijn, en de verplaatsing van zulke bedrijven ook vaak onevenredig kostbaar is. Dat levert wel een alleszins reële ‘plaatsgebondenheid’ op, maar niet de plaatsgebondenheid die de wetgever bij het invoeren van (de voorgangers van) art. 7:290 BW voor ogen stond.
16.
Het blijft wat mij betreft te betreuren dat de poging om het ongelukkige criterium uit art. 7:290 BW te vervangen door een billijker regel, in wetsontwerp 24 150, is gestrand. Daarmee is de kans dat dit wettelijke criterium weer aandacht van de wetgever zal krijgen, waarschijnlijk voor lange tijd vervlogen.
Overigens: als de regels uit wetsontwerp 24 150 wet zouden zijn geworden, zou dat het probleem van de ‘gemengde huurovereenkomst’ (bijna) definitief hebben opgelost, omdat voor de verschillende onderdelen van een ‘gemengd’ huurobject dezelfde materiële regels zouden zijn gaan gelden10. Voor de ‘gemengde overeenkomst’ zou het probleem echter zijn blijven bestaan: wetsontwerp 24 150 hield daarvoor geen nadere regel(s) in. Dat was wel het geval met art. 7A:1624 BW (oud): dat schreef in lid 1 voor dat bij ‘gemengde overeenkomsten’ de regels van bedrijfsruimterecht in geval van strijd van toepassing bleven. De toelichting bij wetsontwerp 24 150 verwijst voor dit geval, evenals de toelichting bij het huidige art. 7:290 BW, naar de regeling voor gemengde overeenkomsten van art. 6:215 BW. Die regeling biedt, zoals het in dit artikel besproken arrest van de Hoge Raad illustreert, voor gemengde overeenkomsten met een bedrijfsruimte-huur-component, weinig houvast.
17. Eindnoten
1. HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:405.
2. Toon Huydecoper is tot 1 januari 2013 AdvocaatGeneraal geweest bij de Hoge Raad.
3. Zie voor het vergelijkbare criterium uit de Belgische wetgeving het interessante artikel van Eeken en van Landuyt, TvHB 2005, p. 220 e.v.
4. Een geval waarbij dit een rol zou kunnen spelen (maar waarbij niet blijkt dat de rechterlijke beoordelaars ook in de hier gesuggereerde zin geoordeeld hebben), was aan de orde in de zaak die tenslotte beslist is in HR 15 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP8858.
5. ECLI:NL:PHR:2011:BU4971.
6. Zie voor het arrest van het hof ECLI:NL:GHARL:2015: 5289.
7. HR 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673, NJ 2012, 73 m.nt. Keirse.
8. ECLI:NL:GHARL:2016:1328 en ECLI:NL:GHARL:2017: 295.
9. ECLI:NL:GHDHA:2017:80. 16. Het blijft wat mij betreft te betreuren dat de poging om het ongelukkige criterium uit art. 7:290 BW te vervangen door een billijker regel, in wetsontwerp 24 150, is gestrand. Daarmee is de kans dat dit wettelijke criterium weer aandacht van de wetgever zal krijgen, waarschijnlijk voor lange tijd vervlogen. Overigens: als de regels uit wetsontwerp 24 150 wet zouden zijn geworden, zou dat het probleem van de ‘gemengde huurovereenkomst’ (bijna) definitief hebben opgelost, omdat voor de verschillende onderdelen van een ‘gemengd’ huurobject dezelfde materiële regels zouden zijn gaan gelden10. Voor de ‘gemengde overeenkomst’ zou het probleem echter zijn blijven bestaan: wetsontwerp 24 150 hield daarvoor geen nadere regel(s) in. Dat was wel het geval met art. 7A:1624 BW (oud): dat schreef in lid 1 voor dat bij ‘gemengde overeenkomsten’ de regels van bedrijfsruimterecht in geval van strijd van toepassing bleven. De toelichting bij wetsontwerp 24 150 verwijst voor dit geval, evenals de toelichting bij het huidige art. 7:290 BW, naar de regeling voor gemengde overeenkomsten van art. 6:215 BW. Die regeling biedt, zoals het in dit artikel besproken arrest van de Hoge Raad illustreert, voor gemengde overeenkomsten met een bedrijfsruimte-huur-component, weinig houvast.
10. Bijna definitief: want als het huurobject ook gedeeltelijk als woonruimte was verhuurd bleef er een probleem. De in wetsontwerp 24 150 voorgestelde regel bepaalde daarvoor, dat de ‘af hankelijkheid’ van de woonruimte dan moest worden beoordeeld.