Noot bij ECLI:NL:HR:2017:2560 - koop breekt huur?

Auteur(s): Bron:
  • Nederlandse Jurisprudentie, NJ 2018/211, Wolters Kluwer

Samenvatting

Overdracht van gedeelte van verhuurd perceel. Gaan rechten uit huurovereenkomst over op verkrijger van dat gedeelte? Gevolgen voor betaling huurprijs. 

1.

Een knap arrest in een zaak die overigens wel wat vragen oproept. Alleen al het feit dat de Hoge Raad en zijn advocaat-generaal daar heldere en zinnige antwoorden bij hebben weten te geven, is te bewonderen. Misschien doe ik er goed aan te beginnen met een samenvatting van hoe ik de zaak begrepen heb, waarbij dan meteen de bijkomende vragen die de zaak oproept, onder ogen kunnen worden gezien.

2.

Een huurder huurt in 1972 een stuk grond op Sint Maarten. Het gaat blijkens r.o. 3.5.6 van het arrest van de Hoge Raad om 792 m². De huurder bouwt daarop een opstal, zoals in de overeenkomst ook is voorzien. Welke bestemming grond en opstal hebben of zullen krijgen, blijkt uit de in cassatie kenbare stukken niet.

Zo’n 25 jaar later, in 1997, wordt een nadere huurovereenkomst voor 30 jaar aangegaan met (sommigen van) de erven van de oorspronkelijke verhuurder. Die overeenkomst voorziet er, anders dan de aanvankelijke overeenkomst, in dat de huurder bij het einde van de huur een vergoeding voor de waarde van de opstal zal ontvangen.

Weer zo’n tien jaar later, in 2007, wordt een gedeelte van de grond, namelijk 241 m², verkocht aan de eiser tot cassatie. Het gaat dan wel om het perceelgedeelte waarop de opstal die de huurder gerealiseerd heeft, staat. Er loopt dan, zoals blijkt uit al. 2.3.1 van het cassatiemiddel, al een geschil tussen de huurder en de erven, waarin mede aan de orde is dat de nadere huurovereenkomst niet geldig zou zijn aangegaan. De koper van de 241 m² wordt daarvan ook bij de koop op de hoogte gesteld.

Huurder en koper verzeilen dan in een procedure, waarin wordt getwist over de vraag of de koper de huurrechten van de huurder moet respecteren en of de huurder zijn verplichtingen uit dien hoofde wel correct heeft nageleefd.

Hier is minder duidelijk dan men zich zou kunnen wensen, wat er precies wordt betwist. In de eerste aanleg wint de koper, zo te zien: op de grond dat de huurder de verplichtingen uit de huurovereenkomst ten opzichte van die koper niet correct zou zijn nagekomen — zie alinea 1.4 en 1.5 van de conclusie van A-G Wissink.

De huurder stelt hoger beroep in. In dat hoger beroep oordeelt het Gemeenschappelijk Hof van Justitie (Gemeenschappelijk Hof) dat de regel ‘koop breekt geen huur’ geen opgeld doet als (maar) een gedeelte van het gehuurde aan een ander wordt overgedragen. Er bestaat tussen de koper en de huurder dus geen huurverhouding, en daarom moet de vordering van de koper die strekt tot beëinden afgewezen, zie r.o. 3.4 en 3.5 van het vonnis van het HvJ EU.

Dat is de beslissing die in cassatie wordt bestreden.

3.

Beoefenaars van het huurrecht in Nederland zijn natuurlijk meteen benieuwd naar de vraag, welk huurregime hier van toepassing is, en of dat voor de zaak nog verschil maakt. Maar omdat niet blijkt wat de bestemming van het gehuurde was, valt daar niet veel van te zeggen. In de Nederlandse verhoudingen zou die vraag ook invloed (kunnen) ondergaan van het feit dat de overeenkomst aanvankelijk alleen onbebouwde grond betrof, zie bijvoorbeeld HR 13 juli 2012, NJ 2013/9, m.nt. A.L.M. Keirse.

Het ligt immers voor de Nederlandse beoefenaar van het huurrecht enigszins voor de hand dat huurrechtelijke regels verschillende uitleg kunnen verdienen, al naar gelang het huurobject voorwerp is van veel dwingendrechtelijk huurrecht of juist niet. In deze zaak is echter geheel in het midden gebleven tot welke huurrechtelijke categorie het gehuurde behoorde (al blijkt wel dat het om een onroerende zaak gaat); wat misschien de gevolgtrekking rechtvaardigt dat de hier beoordeelde regel, de regel ‘koop breekt geen huur’, voor alle huurrechtelijke categorieën — dus het hele scala, van woonruimte tot en met roerende zaken — dezelfde uitleg moet krijgen.

Sint Maarten kent overigens op dit moment een bijzondere dwingendrechtelijke regeling voor bedrijfsruimtehuur, die zowel inhoudelijk als qua bereik flink afwijkt van de Nederlandse, zie art. 7:274 en 7:275 BWSM en de Afdeling 5, paragrafen 2–4 waarnaar art. 7:274 BWSM verwijst. Wanneer die regeling van toepassing is, geldt (ook) op Sint Maarten dat de regel ‘koop breekt geen huur’ van dwingend recht is, art. 7:226 lid 4 BWSM. Dit alles is overigens als het om deze zaak gaat ‘beside the point’, niet alleen omdat niet blijkt of het gehuurde bedrijfsruimte (of iets anders) zou zijn, maar ook, omdat de zaak al liep voor titel 4 van Boek 7 van het huidige Sint Maartense BW in werking trad. Ik ga ervan uit dat onder het voorheen op Sint Maarten geldende ‘oude’ BW de regel ‘koop breekt geen huur’, net als in het oude Nederlandse BW, niet dwingendrechtelijk was, behalve voor specifiek aangewezen uitzonderingscategorieën zoals woonruimte en beschermde bedrijfsruimte — vgl. art. 7A:1623a lid 7 en 1624 lid 3 (oud) van het Nederlandse BW. Als U wilt dat ik dat nog beter naga, hoor ik dat wel.

4.

Een terzijde: in de beslissing van de Hoge Raad waar het hier om gaat, wordt gewicht toegekend aan het feit dat de BW-artikelen die de regel ‘koop breekt geen huur’ inhouden (zowel in Nederland als op Sint Maarten) ertoe strekken, de huurder tegen de gevolgen van overdracht van het gehuurde te beschermen; en in de Parlementaire Geschiedenis van art. 7:226 van het Nederlandse BW vindt men ook overvloedige steun voor die gedachte, zie bijvoorbeeld De Jonge & De Wijkerslooth-Vinke, Parlementaire Geschiedenis Huurrecht, 2008, p. 375- 376. Wat dat betreft verbaast het misschien dat de regeling, anders dan verreweg de meeste regels die de huurder beschermen, in het in art. 7:226 lid 4 genoemde geval niet van semi-dwingend recht is, maar van dwingend recht. Dat geldt dus zowel voor het Nederlandse BW als voor het BWSM.

Waarom dat zo is wordt in de wetsgeschiedenis wel aangestipt, namelijk in een algemene beschouwing over het leerstuk van het (semi-)dwingende recht, zie De Jonge & De Wijkerslooth-Vinke, a.w. p. 9. Er wordt voor dwingend recht gekozen als een regel (ook) de positie van derden raakt, óf wanneer beide partijen bescherming behoeven. Ik denk dat hier aan de eerste mogelijkheid is gedacht, en niet aan de tweede — ik kan althans niet begrijpen dat verhuurders op dit punt bescherming zouden behoeven, of zelfs maar wensen; maar zie ook Huurrecht (losbladig), Jongbloed, art. 226, aant. 6. Overigens: overeenkomsten waarin ten gunste van de huurder wordt bedongen dat die, in afwijking van deze regeling, van de huur af kan bij overdracht van het gehuurde, komen waarschijnlijk nooit voor. We hebben het dus over zo’n echt juristenprobleem, dat voor de praktijk elke relevantie mist.

Aan de hand van deze beschouwingen is eens te meer begrijpelijk dat de Hoge Raad in deze zaak voorop stelt dat koop-breekt-geen-huur bescherming van de huurder beoogt.

5.

Terug naar de zaak van het arrest. De koper verloor de zaak dus in appel op gronden die er op neer komen dat de regel ‘koop breekt geen huur’ niet geldt in geval van gedeeltelijke overdracht van het gehuurde, zodat dan geen huurovereenkomst tussen de huurder en de koper komt te gelden. In het arrest van de Hoge Raad wordt dat oordeel gecasseerd, maar ik vraag U er toch nog even bij stil te staan: de regel ‘koop breekt geen huur’ strekt er, zoals wij zagen, toe (vooral) de huurder te beschermen tegen de gevolgen van overdracht van het gehuurde. Zonder die regel zou immers, nu overeenkomsten in beginsel geen gevolgen voor derden hebben, de huurder zijn rechten niet tegen een nieuwe eigenaar geldend kunnen maken: ten opzichte van die eigenaar zou hij ‘recht noch titel’ bezitten. En toch oordeelt het Gemeenschappelijk Hof zo te zien, dat in een geval waarin ‘koop breekt geen huur’ niet van toepassing zou zijn, de nieuwe eigenaar geen ontruiming ten laste van de huurder (en een gebruiksvergoeding voor de periode dat ‘zonder recht of titel’ van zijn eigendom gebruik is gemaakt) kan vorderen. Als men bedenkt dat de regel over koop en huur nu juist bedoeld is om de huurder tegen dat risico te beschermen, valt niet zo makkelijk te begrijpen hoe het Gemeenschappelijk Hof met voorbijgaan aan die regel, toch kan hebben geoordeeld dat, daar komt het toch op neer, de huurder zich niets aan de nieuwe eigenaar gelegen hoeft te laten liggen.

Het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof geeft hierover geen opheldering; hoewel — in r.o. 3.5 staat wel keurig geformuleerd, dat ontruiming wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, hier niet mogelijk is. Maar ook dan blijf ik zitten met de vraag waarom de koper niet ten minste een (schade-)vergoeding voor het — zonder recht of titel beoefende gebruik van zijn eigendom zou mogen vorderen.

Het feit dat de eigenaar hierover in cassatie niet klaagt kan het vermoeden wekken dat er in de procedure argumenten ter tafel lagen die met zich meebrachten dat deze weg was afgesloten of niet aan de orde kwam. Als huurrecht-beoefenaar ben je dan wel nieuwsgierig naar die argumenten. Maar de stukken van de cassatieprocedure bieden geen opheldering. Over dingen waarover in cassatie niet geklaagd (of anderszins gedebatteerd) is, krijgt men allicht van de Hoge Raad geen opheldering. Heel af en toe snijdt de advocaat-generaal in zijn conclusie zo’n punt wel aan, maar dan moet de zaak daar wel een aanzet voor bieden. Hier was dat blijkbaar niet zo.

6.

De rechtsgrond die het Gemeenschappelijk Hof aan zijn beslissing ten grondslag legt gaat dus in cassatie onderuit. Bij gedeeltelijke overdracht van een huurobject geldt de regel ‘koop breekt geen huur’ in beginsel wél (en in veel gevallen dus: dwingendrechtelijk); en dan wordt de eerdere huurovereenkomst gesplitst in twee overeenkomsten, de ene met de nieuwe eigenaar en geldend voor diens deel van het gehuurde, en de andere met de oorspronkelijke verhuurder, voor het deel dat bij deze is gebleven. Juristen bedenken dan natuurlijk meteen nog gecompliceerdere gevallen waarbij (nog) meer partijen betrokken zijn; en inderdaad kom je dan op casusposities waarin de door de Hoge Raad aangewezen splitsing nog niet zo eenvoudig te verwezenlijken is — maar ik neem toch aan dat splitsing ook dan het uitgangspunt zal zijn.

Dat koop-breekt-geen-huur ook in dit geval geldt, wordt door de Hoge Raad aanvaard omdat de andere oplossing teveel afbreuk zou doen aan de bescherming die de wet ten gunste van de huurder wil verlenen; met steun van het feit dat de wat ambivalente Parlementaire Geschiedenis niet duidelijk aangeeft dat de wetgever van toepassing van de regel op dit geval niet wil weten; en met steun van een analogie uit art. 7:227 BW, alles: r.o. 3.5.5, (waarbij ik overigens de volgorde van de argumenten heb gewijzigd).

De Hoge Raad leert verder, om te beginnen, dat het BWSM hier op dezelfde manier mag worden uitgelegd als het Nederlandse BW; met het voordeel dat een beroep op de nodige bronnen van uitleg van de Nederlandse wet toegankelijk wordt gemaakt; en met het bijkomende voordeel dat het arrest ook de Nederlandse wet verduidelijkt. Hetzelfde geldt voor het oordeel van de Hoge Raad dat er geen betekenisvol verschil bestaat tussen het ‘oude’ BW van Sint Maarten dat het Gemeenschappelijk Hof had moeten toepassen, en de nieuwe regels van de beide bij de uitleg betrokken nieuwe BW’en. Wij zagen overigens hiervóór in nr. 3 dat het BWSM als het gaat om de omvang waarin art. 7:226 dwingendrechtelijk is, wel nuanceverschillen ten opzichte van de Nederlandse wet vertoont; maar kennelijk zijn die van te gering belang om aan te kunnen nemen dat deze bepalingen (ook) overigens een autonome uitleg behoeven.

7.

Met het tweede deel van zijn beslissing — in het te beoordelen geval moet de huurovereenkomst worden gesplitst; en in het vervolg daarvan: van de huurder wordt niet verlangd dat die zelfstandig beoordeelt hoe die splitsing moet uitpakken en wat dat voor zijn betalingsverplichting jegens zijn nieuwe contractspartijen betekent, r.o. 3.5.6 en 3.6.3 — neemt de Hoge Raad een flinke — om niet te zeggen: een koene — stap. Asser/ Rossel & Heisterkamp 7-II 2017 nr. 146 signaleren het hier beoordeelde probleem wel en bepleiten toepassing van art. 7:226 BW in gevallen van gedeeltelijke overdracht, op gronden die veel overeenkomst met die van het arrest vertonen; maar zij spreken zich niet uit over de verdere consequenties van die toepasselijkheid voor de verschillende betrokken partijen. A-G Wissink geeft in alinea 3.14.1 van zijn conclusie een reeks oplossingsrichtingen aan, maar beveelt niet één daarvan als de (in beginsel) geldende aan. De Hoge Raad maakt dus wel een keus. Erg verstandig, denk ik, en sterk bevorderlijk voor het oplossen van het conflict tussen de onderhavige partijen; maar het biedt ook houvast voor de dagelijkse huurrecht-praktijk, een houvast die bij gebreke hiervan toch wel gemist zou worden. Of denkt U: dit probleem doet zich maar bij hoge uitzondering voor, de praktijk redt zich dus ook wel zonder deze oplossing? Nu, U hebt dan de tekst uit de Parlementaire Geschiedenis die de Hoge Raad in r.o. 3.5.4 (als eerste) citeert, wel aan Uw kant. De minister meent dat nooit van praktische moeilijkheden op dit punt is gebleken. En ik geef toe: ik was zelf ook niet eerder met dit probleem geconfronteerd. En toch: gevallen waarin delen van verhuurde zaken in verschillende handen raken, laten zich makkelijk voorstellen. Het kan haast niet anders, of zulke gevallen doen zich in een aantal varianten voor. Misschien waren er nooit problemen, omdat toevallig alle betrokkenen redelijke mensen waren die het niet op ruzie lieten aankomen. Maar voor die andere groep mensen — die in de rechtspraktijk nogal op de voorgrond staat — hebben we nu dus een fraaie en hanteerbare oplossing aangereikt gekregen.

8.

Ik merk nog op dat de Hoge Raad in r.o. 3.5.5 de mogelijkheid openlaat van een gedeeltelijke overdracht, waarbij splitsing van de huurovereenkomst niet tot een zinnig resultaat leidt. Ik denk dat in een dergelijk geval het beginsel dat uit art. 7:226 en 7:227 BW blijkt, wel degelijk van toepassing blijft op het overgedragen deel van een huurobject, maar dat alleen de consequentie van splitsing uitblijft. Ik neem aan dat de Hoge Raad hier denkt aan gevallen die vergelijkbaar zijn met het in art. 7:227 BW geregelde geval (vestiging van beperkte rechten op een verhuurde zaak, waarbij de verkrijger van zulke rechten — soms, namelijk: waar art. 7:266 lid 1 BW niet geldt — niet partij wordt bij een afgesplitste huurovereenkomst, maar alleen de verplichting krijgt om zich te onthouden van stoornis van het huurgenot van de huurder). Ik bedenk als voorbeeld van zo’n vergelijkbaar geval — met een knipoog naar HR 9 augustus 2002, NJ 2002/544 — dat de huurovereenkomst van een portierswoning bij een bos de huurder ook het recht verleent om in dat (niet-openbare) bos te picknicken. Als het bos dan aan een ander wordt overgedragen en de woning niet, lijkt splitsing van de overeenkomst mij niet zinnig mogelijk, en blijft alleen over dat de nieuwe eigenaar van het bos het picknick-recht van de huurder moet respecteren.

9.

Zie voor andere annotaties JIN 2017/195 (Sepmeijer) en TvHB 2017/22 (J.W. Adriaansens). Beide wijzen op het interessante gegeven dat de door de Hoge Raad voorziene splitsing er misschien toe kan leiden dat voor de gesplitste delen van het huurobject verschillende huurregimes toepasselijk worden (in het door de Hoge Raad beoordeelde geval bijvoorbeeld: de regimes voor bebouwd en voor onbebouwd onroerend goed). Ik denk overigens dat die mogelijkheid niet zo mag uitpakken, dat de huurder daardoor wordt benadeeld. Anders zou immers bij gedeeltelijke overdracht van het gehuurde, de door de Hoge Raad als (mede) bepalend aangemerkte bescherming van de huurder toch, en wat mij betreft: te zeer, (kunnen) worden ondergraven.

 

Titel, auteur en bron

Titel

Noot bij ECLI:NL:HR:2017:2560 - koop breekt huur?

Auteur(s)

Toon Huydecoper

Bron

Nederlandse Jurisprudentie, NJ 2018/211, Wolters Kluwer

Permanente link

Huidige versie

https://www.openrecht.nl?jcdi=JCDI:ALT72:1